Streit um die kleinen Zweifelsfragen des Wohnalltags

Es sind nicht immer die kapitalen Fälle der Immobilienbranche, mit denen sich die Zivilrichter in Deutschland befassen müssen. Häufig wird auch um vermeintliche Kleinigkeiten heftig gestritten – zum Beispiel um die Frage, ob die Kosten für Kauf und Montage eines Feuerlöschers in einer Wohnanlage auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Eine Grenze nach unten gibt es dabei im Prinzip nicht. Auch wenn jemand der Meinung ist, zu Unrecht einige Cent zu viel bezahlen zu müssen, kann er deswegen vor Gericht ziehen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Gerichtsurteile zusammengefasst, in denen es um Problemfälle des alltäglichen Zusammenlebens zwischen Mietern und Vermietern geht.

Der Hauswart macht in der Regel nur einen kleinen Teil der Nebenkosten aus, die für eine Miet- oder Eigentumswohnung anfallen. Dennoch muss auch dieser Kostenfaktor sorgfältig und vor allem angemessen abgerechnet werden. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 201 C 18/99) befasste sich mit solch einem Fall. Es ging um eine Wohnanlage, in der es offensichtlich regelmäßig zu Vandalismus durch Unbekannte kam. Das bedeutete Mehrarbeit für den Hausmeister, weswegen der zuständige Richter der Meinung war, dessen Kosten seien hier höher einzuschätzen als ortsüblich.

Auch wenn ein Mieter den Einsatz eines Hauswarts in der von ihm bewohnten Anlage prinzipiell für überflüssig hält, so befreit ihn das noch lange nicht von einer Beteiligung an dessen Finanzierung. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 167/03) stellte dazu nämlich fest: „Grundsätzlich ist es die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will. Er muss sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten.“

Nicht nur die Ausgaben für den Hausmeister liefern immer wieder Anlass für Streit, sondern auch der Lift. Ein Vermieter in Hamburg zum Beispiel hatte jahrelang die Kosten für den Aufzug über die Betriebskosten abgerechnet, ohne dass davon im Mietvertrag an irgendeiner Stelle die Rede gewesen wäre. Der Mieter hatte stillschweigend immer gezahlt. Der Fall wurde vor dem Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 41A C 45/99) verhandelt. Der Mieter sei nicht zur Zahlung verpflichtet, hieß es im Urteil.

Ein Lift kann auch ein übler Störenfried der Wohngemeinschaft sein – dann nämlich, wenn seine Betriebsgeräusche eine Ruhestörung darstellen. Das muss sich ein Mieter, dessen Wohnung direkt neben dem Aufzug liegt, nicht gefallen lassen. So entschied es das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 48 C 427/97). Der Fahrstuhl sei eine bautechnische Anlage, die nach dem Stand der Technik betrieben werden müsse. Die von ihm ausgehenden Geräusche hätten sich innerhalb der aktuell geltenden Grenzwerte nach der entsprechenden DIN-Norm zu halten.

Eines der Grundprinzipien bei der Nebenkostenabrechnung zwischen Vermietern und Mietern ist die Transparenz. Gerichte legen stets großen Wert darauf, dass Höhe und Umfang der geforderten Umlage exakt nachvollziehbar sein müssen. Das Minimum des Gebotenen ist es, dem Mieter auf Wunsch Einsicht in die gesammelten Abrechnungsbelege zu geben (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 71/06). Je nach Situation hat der Mieter sogar das Recht, gegen einen angemessenen Kostenersatz die Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten. Auch in einem großen Gebäudekomplex mit entsprechend komplizierter Buchhaltung sei das gegebenenfalls erforderlich, entschied das Amtsgericht Köln in einem konkreten Fall (Aktenzeichen 222 C 217/02).

In Zeiten wachsenden Umweltbewusstseins wollen nicht nur die Autofahrer unter den Mietern mit einer Garage gut versorgt sein, sondern auch die Radfahrer. Wurde Letzteren vertraglich ein Fahrradkeller zugesagt, so muss sich der Eigentümer dann auch tatsächlich daran halten. So urteilte jedenfalls das Amtsgericht Menden (Aktenzeichen 4 C 407/06). Wird die Nutzung eines solchen geschützten „Rad-Parkplatzes“ nicht ermöglicht, dann kann die Miete um 2,5 Prozent gemindert werden.

Ein Gerät, das in jedem Haus vorhanden sein sollte, aber hoffentlich nie gebraucht wird, ist der Feuerlöscher. Auch hier kann man sich selbstverständlich die Frage stellen, ob Anschaffung und Montage vom Eigentümer oder vom Mieter zu bezahlen sind. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 29 O 374/03) hat die Frage beantwortet: Beim einmaligen Kauf und bei der Anbringung handele es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, bei der jährlichen Wartung und dem Austausch der Füllflüssigkeit hingegen schon.

Nicht nur der Feuerlöscher bedarf immer wieder der gründlichen Überprüfung. Erst recht ist das bei der Elektroanlage eines Hauses anzuraten. Deren Betriebssicherheit sollte regelmäßig getestet werden. Mit den dabei entstehenden Kosten befasste sich der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 123/06). Das Ergebnis: Hat der Eigentümer einer Immobilie diese Prüfung durch einen Fachmann ausdrücklich unter „sonstige Betriebskosten“ in den Mietvertrag aufgenommen, dann müssen die Mieter das auch anteilig bezahlen.