Was nun, Herr Notar?

Aufklärungspflicht beim Vertragsabschluss hat ihre Grenzen

Man kann von einem Notar nicht verlangen, dass er bei der Abwicklung des Verkaufs einer Eigentumswohnung in jedem Falle in die Grundakten Einsicht nimmt. Einen derartigen Automatismus gibt es nicht. So lautet nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die neueste höchstrichterliche Rechtsprechung.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen III ZR 51/08)

Der Fall: Es ging um den scheinbar harmlosen Verkauf einer Eigentumswohnung. Alle Verfahrensbeteiligten setzten dabei voraus, dass ein über dieser Wohnung befindlicher Raum im Dach ebenfalls zu diesem Sondereigentum gehöre. Dieser Raum war nur über eine Treppe aus der zum Verkauf stehenden Wohnung zu erreichen. Einige Zeit später, nachdem der Vertrag bereits unterzeichnet und somit rechtskräftig geworden war, erwies sich, dass dies nicht stimmte. Es handelte sich um Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung, das "Gründungsdokument" jeder Eigentümergemeinschaft, besagte dies. Der enttäuschte Käufer, dessen Wohnung nun kleiner war als erwartet, verklagte den Notar auf Schadenersatz in Höhe von fast 75.000 Euro. Die Begründung: Die Pflicht dieses Fachmannes im besonderen staatlichen Auftrag wäre es gewesen, sich zu vergewissern, wie es vertraglich um den Dachgeschossraum bestellt sei.

Das Urteil: "Ohne besondere Umstände", so der Bundesgerichtshof, könne man vom Notar nicht die Einsicht in die Grundakten erwarten. Nur dann, wenn es bestimmte Zweifel am Umfang des Sondereigentums gebe, müsse dies erfolgen. Dies prinzipiell bei jedem Verkauf einer Wohnung zu tun, sei ein unverhältnismäßiger Aufwand. Die Vertragsparteien selbst können übrigens, bevor sie die Unterschrift leisten, selbst die Teilungserklärung studieren.