Abschied im Streit

Nicht immer enden Mietverhältnisse friedlich

Manchmal gibt es 20, 30 Jahre lang keine Probleme zwischen Eigentümern und Mietern. Die Zahlungen werden pünktlich geleistet, die Nebenkostenabrechnungen sind stets korrekt und auch sonst ist nichts zu beanstanden. Dann aber kommt der Tag der Trennung: Der Mieter zieht aus - und ausgerechnet dann kracht es unter den Vertragspartnern. Derartige Fälle sind vor deutschen Gerichten gar nicht so selten.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe acht Urteile vor, die sich mit dem Auseinandergehen von Mietern und Vermietern befassen. Die Spannbreite reicht von den immer wieder umstrittenen Schönheitsreparaturen über die Abgabe der Schlüssel bis hin zum Übergabeprotokoll.

Was geschieht eigentlich, wenn es ein Mieter nicht rechtzeitig schafft, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zu verlassen? Im konkreten Fall hatte eine Frau das Objekt erst Mitte Mai und nicht schon - wie versprochen - Ende April geräumt. Der Eigentümer forderte die Miete für den kompletten Monat Mai. Doch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 57/05) widersprach dem eindeutig. Die Nutzungsentschädigung sei lediglich für die überzogenen Tage fällig. Eventuelle Schadenersatzleistungen, weil ein neuer Mieter nicht einziehen konnte, müssten eigens eingeklagt werden.

In Verträgen ist oft davon die Rede, dass ein Objekt nach dem Auszug "besenrein" übergeben werden müsse. Es gab allerdings vor Gericht immer wieder Debatten darüber, was denn genau damit gemeint sei. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 124/05) hat das in einem Grundsatzurteil geklärt. Demnach muss ordentlich durchgekehrt werden und die groben Verschmutzungen müssen beseitigt werden. Fenster sind nicht zwingend zu putzen - es sei denn, sie sind über Gebühr verdreckt. Spinnweben müssen entfernt werden. Am Balkon sind eventuell vorhandene Schmierschichten zu beseitigen.

Wer noch jede Menge Gegenstände in der Mietsache liegen lässt, der hat diese trotz Rückgabe des Schlüssels nicht ordnungsgemäß "zurückgegeben". Im konkreten Fall musste das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-10 W 4/08 und I-10 W 21/08) über den Zustand einer Immobilie nach der angeblichen Räumung entscheiden. Es befanden sich dort noch eine Kaffeemaschine, eine Garderobe, Bekleidung, Computerzubehör und Geschäftspost. Das reiche nicht, um den Rückgabewillen klar zu erkennen.

Überzieht ein Eigentümer im Vertrag die Grenzen der beim Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 210/08) hatte es mit einem derartigen Fall zu tun, in dem die Mieter unter anderem auch die Außenfenster hätten streichen sollen. Das sei zu viel verlangt, entschieden die Richter - und kippten deswegen die kompletten Regelungen der beiden Parteien zu den Schönheitsreparaturen.

Nach über 20 Jahren trennten sich ein Eigentümer und seine Mieter in Berlin. Dann stritten sie über die Frage, ob das Parkett der Wohnung im Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und wiederhergestellt werden müsse. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 48/09). "Derartige Arbeiten", hieß es im Urteil, "dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen".

Wenn der Eigentümer oder sein Beauftragter in einem Rückgabeprotokoll für eine Wohnung den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie bestätigen, dann ist das bindend. In solch einem Falle darf auch die Rückzahlung einer Kaution wegen vermeintlicher neu entdeckter Mängel nicht verzögert werden. "Sinn und Zweck" eines solchen Protokolls, so das Amtsgericht Pforzheim (Aktenzeichen 6 C 105/04), bestehe nämlich darin, "dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird". Deswegen trage der Vermieter das Risiko für unentdeckte Schäden - außer es handle sich um ganz spezielle Mängel, die niemand bei der Begehung habe bemerken können.

Zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe und der vollständigen Aufgabe des Besitzes an den Räumen gehört es für einen Mieter, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an den Schlüsseln einzuräumen. Hat der Eigentümer allerdings einen Beauftragten zwischengeschaltet, der sogar an den Übergabeverhandlungen mitgewirkt hatte, so kann absprachegemäß auch dieser die Schlüssel in Empfang nehmen. So entschied es das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 52/05) und bewahrte damit den Mieter vor weiteren Nachforderungen.

Manche Regelungen für Schönheitsreparaturen engen den Mieter auf unzulässige Weise ein. So hatte ein Eigentümer seinen Vertragspartner dazu verpflichtet, diese Arbeiten in der "bisherigen Ausführungsart" zu erledigen. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung dürfe er davon abweichen. Das ging dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 199/06) in zweifacher Hinsicht zu weit. Erstens sei nicht eindeutig geklärt, was man unter "bisheriger Ausführungsart" zu verstehen habe - zum Beispiel Farbton oder Tapetenart. Zweitens enge der Zustimmungsvorbehalt den Mieter unangemessen dabei ein, sich die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten.