Dringend nach BGH-Urteil: Baurecht mit Sicherheiten für Baukunden!
Nach BGH-Urteil ist Gesetzgeber gefordert / Sicherheiten für Fertighausanbieter – Mängelbeseitigungs- und Insolvenzrisiko für Baukunden: Schieflage zwischen Unternehmen und Kunden wächst
Fertighaushersteller dürfen nach einem Urteil des BGH (VII ZR 165/09) von ihren Kunden vor Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe des Gesamtpreises verlangen, um alle sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen abzusichern. Die Unternehmen erhalten Zahlungsgarantien, während die Kunden das Insolvenz- und Mängelbeseitigungsrisiko selbst tragen müssen. Der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum fordert deshalb vom Gesetzgeber ein Baurecht mit klaren Verbraucherschutzregelungen, das die Schieflage zwischen den unerfahreneren Baukunden und wirtschaftlich versierten Unternehmern beseitigt.
Der Bau eines Fertighauses wird für Baukunden risikoreicher. Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil die bei vielen Fertighausanbietern gängige Praxis, von ihren Kunden selbstschuldnerische Bürgschaften zu verlangen. Nach Einschätzung der Richter benachteiligen entsprechende Klauseln im Vertrag die Bauherren nicht unangemessen.
Das sieht Gabriele Heinrich anders. Die Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins wohnen im eigentum e.V. befürchtet, dass eine Bürgschaft das sehr wichtige Rückbehaltungsrecht der Kunden aushebelt. Will ein Baukunde Zahlungen zurückhalten, weil Mängel vorliegen, kann der Bauunternehmer sofort auf die Bürgschaft zugreifen. Zwar kann die Bank als Bürge die Zahlung verweigern. Doch die meisten Banken scheuen eine Auseinandersetzung mit dem Unternehmen.
„Angesichts der Gesetzeslage konnte der BGH nicht anders entscheiden“, räumt Rechtsanwalt Thomas Somplatzki ein. Seiner Meinung nach ist jetzt umso mehr der Gesetzgeber gefordert, die Schieflage zwischen Unternehmen und Kunden zu beseitigen und ein Baurecht mit Verbraucherschutzregeln zu schaffen. „Die Kunden müssen für 100% der Vertragssumme haften, sind aber selbst gegen das Risiko der mängelfreien Fertigstellung und Verjährung sowie die Insolvenz des Unternehmens rechtlich nicht abgesichert.“ Dies ist ein Beispiel für das eklatante Ungleichgewicht zu Lasten der wirtschaftlich unerfahrenen Baukunden. Denn das Forderungssicherungsgesetz sieht zur Absicherung der Kunden nur einen Rückbehalt von 5% des Gesamtpreises bis zur Fertigstellung vor.
„Dieser Sicherheitseinbehalt ist viel zu niedrig“, erklärt Gabriele Heinrich. Da die Unternehmen beim Fertighausbau die Höhe der Raten selbst festlegen, lassen sich 5% der Gesamtsumme leicht in den ersten Ratenzahlungen „verstecken“. Denn die meisten Baufamilien können nicht beurteilen, ob der Zahlungsplan wirklich dem Baufortschritt entspricht oder ob nicht Vorauszahlungen darin enthalten sind. Meldet ein Unternehmen Insolvenz an, werden geleistete Vorauszahlungen nicht zurückgezahlt – die Baukunden müssen dann das Haus auf eigene Kosten von anderen Unternehmern weiter bauen lassen. „Das wird immer teurer“, so Heinrich.
Auch beim schlüsselfertigen Hausbau mit Fertighausanbietern oder Generalübernehmern müssen verbindliche Ratenbeträge vorgegeben werden, um Vorauszahlungen zu verhindern. Außerdem sollten die Sicherheitsleistungen bis zur Fertigstellung auf 15% erhöht und eine Sicherheitsleistung von 5% der Bausumme bis zum Ende der Gewährleistung eingeführt werden.
„Private Baukunden sollten genau darauf achten, welches Unternehmen sie beauftragen und vor Vertragsabschluss über eine Streichung der Bürgschafts-Klausel verhandeln“, rät Thomas Somplatzki. Außerdem ist es ratsam, auf einer Vertragserfüllungsbürgschaft zu bestehen und die Auszahlung der Raten von einer Bestätigung der mängelfreien Bauleistung durch einen unabhängigen, fachkundigen Bau-Ingenieur oder Architekten abhängig zu machen. Dieser Experte ist vom Baukunden zu benennen. Als Verhandlungsgrundlage kann der von wohnen im eigentum erarbeitete Musterbauvertrag dienen, der zum Preis von 7 Euro (Versand per E-Mail) bzw. 10 Euro (Postversand) beim Verein unter kundencenter@wohnen-im-eigentum.de bestellt werden kann. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte seinen Bauvertrag von den Fachjuristen des Verbraucherschutzvereins überprüfen lassen.
