Wann spricht man von bzw. wann handelt es sich um versteckte Mängel?

Von einem verdeckten oder versteckten Mangel spricht man, wenn dieser nicht (spätestens) bei der Abnahme sichtbar oder erkennbar ist, sondern sich erst im Laufe der Gewährleistungsfrist zeigt. Bezüglich der Dauer der Gewährleistung ist zwischen BGB- und VOB-Vertrag zu unterscheiden.

Beim VOB-Vertrag setzt eine schriftliche Mangelanzeige und Aufforderung zur Beseitigung die Verjährungsfrist - allerdings nur die der VOB (!) - einmalig erneut in Gang. Unabhängig davon, ob 2 oder 5 Jahre vereinbart wurden, beginnt mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung daher erneut eine zweijährige Verjährungsfrist zu laufen.
Insgesamt kann die Gewährleistungsfrist aber nicht kürzer sein als die ursprünglich vereinbarte, was z.B. dann nahe liegen könnte, wenn fünf Jahre vereinbart sind, nach zwei Jahren ein Mangel auftaucht und dann nur eine weitere, zweijährige Verjährungsfrist beginnen würde.

Beim BGB-Vertrag hingegen gilt die zuvor geschilderte Sonderregelung nicht. Hier endet die Verjährung grundsätzlich nach fünf Jahren.

Allerdings gelten bei beiden Arten von Verträgen auch die Grundsätze der Hemmung bzw. Unterbrechung der Verjährung. Beantragt der Bauherr daher ein (gerichtliches) selbständiges Beweisverfahren, ist die Verjährung unterbrochen und beginnt nach Abschluss des Verfahrens erneut von vorne. Gehemmt ist die Verjährung, solange der Unternehmer das Vorhandensein des Mangels prüft und den Mangel beseitigt. Die hierfür erforderliche Zeit bleibt daher bei der Berechnung der Verjährung außer Betracht.

Anders ist es hingegen, wenn der Auftragnehmer einen (erheblichen) Mangel kennt, aber nicht beseitigt oder den Bauherren hierauf hinweist, also "arglistig verschweigt". In diesem Fall beträgt die Gewährleistungsfrist unabhängig von der Vertragsart und Vereinbarung 30 Jahre.

Quelle: Dr. Joachim v. Cornberg, Rechtsanwalt
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