Abriss und Neubau statt Sanierung im Bestand

Zukunftsweisender Weg mit KS Plus

Sanieren oder abreißen? Vor dieser Frage stand die GBN Wohnungsunternehmen GmbH, Nienburg/Weser, für einen Teil ihres Mietwohnungsbestands im Bereich des Stadtteiles Nordertor. Die Gebäude mit insgesamt 100 Einheiten aus den 1930er Jahren waren aus energetischer Sicht und aufgrund ihrer Ausstattung nicht mehr zeitgemäß. Eine zwingend notwendige Sanierung wurde ins Auge gefasst. Doch die Rahmenbedingungen stellten die GNB und die Planer vor Probleme: Die Wohnungen waren mit einer Größe von zirka 60 m² relativ klein und die Grundrisse sehr ungünstig. So war etwa der Zugang zum Schlafzimmer zum Teil nur durch die Küche möglich. Eine notwendige Grundrissveränderung konnte aus statischen Gründen nicht umgesetzt werden.

Die einfache Konstruktion der Gebäude bestand aus Mauerwerk und Holzbalkendecken. Dies wirkte sich zwangsläufig auch negativ auf das Schallschutzniveau aus. Die Keller waren nicht nur schlecht abgedichtet und somit oft feucht, sondern sie verhinderten auch einen barrierefreien Zugang zu den nicht ebenerdigen Erdgeschosswohnungen. Die GBN hatte bei der normalen Wohnlage einen deutlich höheren Leerstand als sonst in ihren 2.300 Wohnungen in Nienburg. Eine Komplettsanierung hätte bis zu 1.300 €/m² gekostet. Ein guter Schallschutz und Barrierefreiheit, also heutiger Standard, wären kaum zu realisieren gewesen.

Somit entschied sich die GBN den gesamten Bestand Zug um Zug abzureißen und durch Neubauten den Wohnwert des Viertels deutlich zu erhöhen. Die Abrissarbeiten für die ersten Gebäude wurden 2007 in Angriff genommen.

Doch wie sollten die neuen Wohnungen optisch und technisch gestaltet werden? Diese Frage wurde über einen Architekturwettbewerb geklärt. Der beste Vorschlag kam vom Planerbüro Vowinkel aus Nienburg für 13 vollunterkellerte viergeschossige Stadtvillen mit je sieben Einheiten, davon jeweils eine Penthouse-Wohnung mit großer Dachterrasse – und dies alles nicht als Eigentums- sondern als Mietwohnungen.

Energetisch unterschreiten die neuen Gebäude das Niveau 'KfW-40'. Die Wände wurden mit 17,5 cm starken KS Plus-Planelementen, kombiniert mit einem 30 cm dicken Wärmedämmverbundsystem (WDVS), erstellt. Die Wohnungstrennwände mit einer Stärke von 24 cm und einer Rohdichte von 2,0 erreichen den erhöhten Schallschutz nach DIN 4109. Die Stahlbetondecken mit entsprechender Trittschalldämmung sorgen in Verbindung mit KS-Wänden für ein zeitgemäßes Schallschutzniveau. Jede Wohnung hat eine separate Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, die deutlich kostengünstiger ist als eine zentrale Anlage. Die notwenige Heizenergie wird über ein Gas-Brennwert-Gerät erzeugt.

Die GBN legte in Zusammenarbeit mit dem Architekten großen Wert auf barrierearme Ausstattung. So ist ein Aufzug ebenso Standard wie in jedem Bad eine bodengleiche Dusche und eine Badewanne. Als Bodenbeläge in den Wohnungen gibt es Fliesen und Echtholzparkett. Die Kosten für die Neubauten lagen bei rund 1.990 €/m², wovon 20 % auf die Anlagentechnik entfallen. Die Erhöhung des energetischen Niveaus von 'KfW-60' auf 'KfW-40' kostet zirka 70 €/m². Die berechneten Heizkosten sind für die Mieter mit 4 €/m²Jahr sehr gering.

Durch den Neubau stieg die zu vermietende Fläche um 10 Prozent an. Claus Vollmer, Geschäftsführer GBN, ist zufrieden: "Für uns rechnen sich der Abriss und Neubau im Nordertor. Die höheren Kosten im Vergleich zur Sanierung werden durch mehr Wohnfläche und leicht höhere Mieten ausgeglichen. Zusätzlich freuen wir uns über neue Kundengruppen durch die zukünftigen Standards der neuen Wohnungen."

Aus Alt mach Neu: Die aus den 1930er Jahre stammenden Gebäude waren nicht mehr zeitgemäß. Geringer Schallschutz, kein barrierefreies Wohnen sowie ungünstige Grundrisse der Wohnungen prägten das Bild der Anlage in Nienburg/Weser. Statt aufwendig und teuer zu sanieren, entschied sich die Wohngesellschaft die Häuser völlig neu und modern zu bauen.

Neubau rechnet sich: Eine Komplettsanierung hätte bis zu 1.300 €/m² gekostet. Ein guter Schallschutz und Barrierefreiheit wären dabei kaum zu realisieren gewesen. Der Aufwand für die Neubauten lag bei rund 1.990 €/m² – inklusive neuester Heiztechnik.

Schöner Anblick: Zusammen mit einem ortsansässigen Architekten wurden 13 vollunterkellerte viergeschossige Stadtvillen mit je sieben Einheiten, davon jeweils eine Penthouse-Wohnung mit großer Dachterrasse, geschaffen. Durch den Neubau stieg die zu vermietende Fläche um 10 Prozent an. Fotos: KS Plus

siehe auch: www.ksplus.de.