Werterhalt ist mehr als Wände streichen

Die selbstgenutzte Immobilie ist in doppeltem Sinne der Deutschen liebstes Kind: Befragt nach der idealen Wohnform, antworten regelmäßig 80 bis 90 Prozent der Bürger, dass sie am liebsten in ihren eigenen vier Wänden wohnen würden. Auch im Hinblick auf die Vermögenswerte nimmt die Immobilie eine überragende Stellung ein. Mit rund 5,2 Billionen Euro stellen Immobilien vor Geld- und Sachvermögen den größten Anteil am gesamten Bruttovermögen der Deutschen in Höhe von 9,9 Billionen Euro. Damit diese Werte auch in Zukunft erhalten bleiben und der Zahn der Zeit nicht am eigenen Vermögen nagt, ist das Thema „Werterhalt“ oberste Pflicht für Immobilieneigentümer. Darauf weist die Wüstenrot Immobilien GmbH, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, hin.

Der Werterhalt der eigenen vier Wände ist heute wichtiger denn je, weil durch die demografische Entwicklung der letzten Jahre eine neue, zusätzliche Unbekannte in der Rechnung des Eigenheimers aufgetaucht ist. Mit Abnahme der Bevölkerung wird es immer mehr leerstehende Gebäude im Bestand geben, die sich nur dann gut vermieten oder verkaufen lassen, wenn sie werthaltig sind. In zunehmend entspannten Märkten, wie sie perspektivisch mit Ausnahme weniger Ballungsräume zu erwarten sind, haben es vernachlässigte Wohnungen in Zukunft sehr schwer, solide Mieter und solvente Käufer zu vernünftigen Konditionen zu finden. Hinzu kommt: Auch wenn die eigene Immobilie nicht verkauft oder vermietet werden soll, möchte man den Kindern und Enkeln sicherlich lieber eine Immobilie in gutem Zustand als eine Bauruine hinterlassen.

Eigentum verpflichtet
Bei einer Lebensdauer von rund 80-100 Jahren bedarf der Werterhalt einer Immobilie eines hohen Maßes an Arbeitseinsatz, langfristiger Planung und nicht zuletzt auch der nötigen finanziellen Mittel. Denn als Faustregel beim Immobilienerwerb gilt, dass der Bau- oder Kaufpreis einer Immobilie nur gut 20 Prozent der Gesamtkosten über die gesamte Nutzungszeit ausmacht. Der Rest entfällt auf Betrieb (zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Strom und Steuern) sowie notwendige Reparaturen und Modernisierungen. Es ist daher lohnenswert, stets ein finanzielles Polster für notwendige Maßnahmen bereitzuhalten oder sich – zum Beispiel mit einem Bausparvertrag – zielgerichtet auf die nächste Modernisierungsmaßnahme vorzubereiten. 

Investieren um zu sparen
Wer neu baut oder kauft, hat nur die ersten 10 bis 15 Jahre seine Ruhe. Dann bereits sollte der erste Wertcheck erfolgen, auf dessen Basis die weiteren Maßnahmen geplant werden sollten.
Viele Eigentümer sind bei der Bestimmung des aktuellen Marktpreises ihrer Immobilien angesichts der zu berücksichtigenden komplexen Wertermittlungsfaktoren unsicher. Gesellschaften wie die Wüstenrot Immobilien GmbH bieten deshalb einen Bewertungs-Service an. Diesen Service zur Ermittlung des Marktwertes nehmen Eigentümer mit Verkaufsabsichten ebenso in Anspruch wie Eigentümer, die Modernisierungen planen und wissen wollen, wie sich die Investition auf den Wert ihrer Immobilie auswirkt, oder weil Erbschaften und Schenkungen anstehen.

Wichtig bei der Wertdiskussion: Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht mit wertverbessernden Modernisierungsmaßnahmen gleichgesetzt werden. Bei Instandhaltungen werden nur Funktionen wiederhergestellt oder Verschleißteile ersetzt. Zu unterscheiden sind daher reine Schönheitsreparaturen und periodische Instandhaltungen einerseits und wertkonservierende oder -steigernde Maßnahmen andererseits. Das Streichen der Fenster und Wände, das Erneuern von Bodenbelägen, das Ersetzen von Türen und vieles ähnliche mehr mag das Auge des Besitzers erfreuen – echten Werterhalt beinhalten diese Maßnahmen nicht. Hingegen zählen die Dämmung von Dach- und Außenwand, der Umstieg auf mehrfach verglaste Fenster, Vorrichtungen zum Schallschutz, die Erneuerung von Fassaden und Leitungen, neue Heizsysteme, die Modernisierung von Bad und Balkon, der Dachausbau oder eine andere Nutzungsaufteilung zu den Maßnahmen, die die größte Wertstabilisierung verheißen. Zugleich versprechen diese Maßnahmen in ihrer Mehrzahl signifikante Einsparungen in den Verbräuchen von Heizenergie oder Wasser, was den zukünftigen Unterhalt der Wohnung deutlich preiswerter und die Vermietbarkeit attraktiver macht.

Was ist alles zu beachten? Die fünf goldenen Regeln zum Werterhalt und zur Wertsteigerung des Eigenheims:

Energieeffizienz
Häuser, bei deren Errichtung oder bei denen im späteren Verlauf an Energieeffizienz und Energieeinsparung gedacht wurde, sind zukunftsfähiger als solche, bei denen der sparsame Umgang mit Energie weniger Bedeutung beigemessen wurde. Der Grad der energetischen Effizienz wirkt sich in Zeiten steigender Energiepreise unmittelbar auf den Wert einer Immobilie aus. Denn auch wenn die Immobilie schuldenfrei ist: Betriebskosten, zu denen auch die Kosten für Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser gehören, fallen immer an. Energieeinsparmaßnahmen senken deshalb die laufenden Kosten und erhöhen das Haushaltsbudget. Mit Blick auf die sinkenden Renten in der Zukunft heißt es, rechtzeitig im Erwerbsleben vorzusorgen.

Ausstattung
Auch die Ausstattung – vom Wintergarten bis zur Sauna – spielt eine Rolle dabei, ob das Eigenheim im Laufe der Zeit Wert bewahrt und Wert gewinnt. Hier kommt allerdings wiederum der Aspekt der Instandhaltung ins Spiel. Eine umfassende Ausstattung mit vielen Extras nutzt nichts, wenn sie nicht gepflegt und in regelmäßigen Abständen überholt wurde. Zudem ist auf die Marktgängigkeit der Ausstattung zu achten: Goldene Wasserhähne taugen eher weniger zur Wertsteigerung des Eigenheims, intelligente Sanitär, Heiz- und Elektrosysteme hingegen deutlich mehr.

Flexibler Wohnraum
Die Chancen, ein Haus zum angemessenen Preis verkaufen oder vermieten zu können oder die Bedürfnisse der eigenen Kinder zu treffen, sind bei flexiblen Nutzungsmöglichkeiten hoch. Ein größerer Kreis von Interessenten kann hierdurch gewonnen werden. Flexibilität macht sich zum Beispiel dadurch bemerkbar, dass die einzelnen Räume unterschiedlich genutzt werden können oder durch Trockenbau rasch neue Grundrisse entstehen. Auch separate Wohneinheiten, die entweder vermietet oder für ein hauseigenes Büro genutzt werden, können das Interesse zukünftiger Käufer oder Mieter wecken.

Tauglichkeit für das Alter
Wenn das Haus seniorengerecht (um-)gebaut und ausgestattet ist, ist dieses nicht nur für den Eigenheimbesitzer im Alter komfortabel. Soll das Haus später einmal verkauft werden, kann die Barrierefreiheit ein entscheidendes Verkaufsargument sein. Die deutsche Bevölkerung altert stetig, weshalb die Nachfrage nach alterstauglichem Wohnraum beständig wächst.

Stimmt die Lage?
In begehrten Wohnlagen stehen die Chancen auf einen Wertzuwachs per se gut. Wer in eher strukturschwachen Regionen investieren möchte, sollte die Wertentwicklungschancen ganz genau prüfen. Verändert sich die strukturelle Lage weiterhin zum Negativen, kann es schwer werden, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu einem angemessenen Preis zu verkaufen oder als Mietobjekt zu verwerten. Soll jedoch die Selbstnutzung über Generationen im Vordergrund stehen, rücken ordnungsgemäße Instandhaltung und Modernisierungen in den Vordergrund.

Doppelt sinnvoll: Fassadendämmung und energetische Sanierungen sorgen für sinkende Heizkosten und erhalten den Wert der Immobilie. Foto: Wüstenrot Immobilien GmbH