Mieterhöhungen - was ist zulässig und gleichzeitig vertretbar?

Des einen Freud, des andern Leid – die Mieterhöhung. Es wird geschätzt, dass es dazu in Deutschland fast zwei Millionen Mal pro Jahr kommt. Über die zulässige Höhe der Miete wird häufig zwischen Vermieter und Mieter gestritten. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, beschreibt die Möglichkeiten, Voraussetzungen und Kriterien von zulässigen Mieterhöhungen.

Das Mietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Mieterhöhungen sind danach etwa durch Vereinbarung wie zum Beispiel auf Grund einer Indexregelung sowie auf Grund einer Staffelmiete möglich. Unabhängig davon können sie außerdem nach einer Modernisierung der Immobilie erfolgen. Bei all diesen Möglichkeiten setzt das BGB zum Schutz des Mieters aber auch Grenzen.

Grundsätzlich darf der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird abgeleitet aus den Mieten, die im Zeitraum der letzten vier Jahre erzielt wurden. Diese Miethöhe ist also nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, sondern ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.

Drei Voraussetzungen für eine höhere Miete
Wer als Vermieter eine höhere Miete verlangen will, muss zunächst prüfen, ob das rechtlich überhaupt zulässig ist. So darf beispielsweise innerhalb der zwölf vorangegangenen Monate keine Erhöhung erfolgt sein, es sei denn, sie wurde nicht mit Verweis auf die Vergleichsmiete begründet, sondern erfolgte zum Beispiel wegen einer  Modernisierung. Außerdem muss die bisher gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im Regelfall mit einem offiziellen Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ermittelt wird. Eine dritte Voraussetzung besagt, dass die Grundmiete – ohne Betriebskosten – in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent gestiegen sein darf.

Der Vermieter muss seine Absicht, die Miete zu erhöhen, dem Mieter gegenüber begründen und hat dafür vier Begründungsmittel zur Verfügung. Als erste Möglichkeit kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Anerkannt sind hier lediglich die schon erwähnten qualifizierten Mietspiegel, die alle zwei Jahre von den herausgebenden Städten und Gemeinden neu zu berechnen sind. 

Der Vermieter kann sich aber auch auf eine Mietdatenbank beziehen. Darunter ist eine fortlaufend geführte EDV-gestützte Mietensammlung zu verstehen. Sie soll dazu dienen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Sie muss von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt sein und Auskünfte ermöglichen, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Eine weitere Begründungsmöglichkeit wäre ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Der Nachteil hierbei ist allerdings, dass die Kosten für die Erstellung des Gutachtens in der Regel höher sind als die hieraus eventuell resultierende Mieterhöhung. Als viertes Mittel, eine höhere Miete zu begründen, kann der Vermieter drei Vergleichsmieten benennen.

Der Vermieter muss eine Mieterhöhung also nicht unbedingt mit dem Mietspiegel begründen. Aber wenn es in der betreffenden Gemeinde einen solchen gibt, spielt er auch dann eine wichtige Rolle, wenn der Vermieter eine Erhöhnung der Miete anders begründet. In seinem Mieterhöhungsschreiben muss er auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels und damit auf die Höhe der Vergleichsmiete hinweisen.

Im Mietspiegel werden die Wohnungen in der Regel nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage eingeteilt. Jeder Gruppe ist eine Mietpreisspanne zugeordnet. Wenn die eigene Miete um mehr als 20 Prozent über dem Höchstwert der entsprechenden Gruppe liegt, ist die Miete überhöht. In vielen kleinen Gemeinden und sogar in manchen Großstädten existiert jedoch kein qualifizierter Mietspiegel. Zudem haben sich in den letzten Jahren die Bewertungsgrundlagen und Kategorisierungen in den qualifizierten Mietspiegeln vielerorts geändert. Der Trend geht zu einer gezielten Mietpreisberechnung auf Grund zahlreicher Ausstattungs- und Lagekriterien.

Der Vermieter muss Formvorschriften beachten
Mieterhöhungen müssen schriftlich erfolgen. Der Vermieter kann sie nicht einseitig "anordnen". Sie wird also nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn ein Gericht dazu verurteilt zuzustimmen. Der Mieter hat allerdings keine Wahl und muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter also nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert und auch die beiden anderen genannten Voraussetzungen – die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze – erfüllt sind.

Wurde die Immobilie modernisiert, gelten besondere Regeln. Die Modernisierungs­umlage ist also eine Sonderform der Mieterhöhung, Danach kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu elf Prozent der aufgewendeten Kosten für die Wohnung erhöhen. Man spricht hier von einer Umlage der Modernisierungskosten.

Der Mieter hat genügend Zeit, bis zum Ende des übernächsten vollen Monats, um die Mieterhöhung zu überprüfen.

Die formellen Anforderungen an ein Schreiben zur Mieterhöhung dürfen nicht zu eng gesehen werden. Sofern der Mietspiegel allgemein zugänglich und für den Mieter kostenlos einsehbar ist, muss er dem Brief an den Mieter beispielsweise nicht beigelegt werden. Formelle Gründe allein reichen nicht aus, eine Mieterhöhung unwirksam werden zu lassen.

Ein Fazit
Mieterhöhungen sind ein sensibles Thema. Auf der einen Seite möchten Vermieter natürlich aus ihrer Kapitalanlage eine entsprechende Rendite erwirtschaften. Auf der anderen Seite können oder wollen jedoch die Mieter eine Wohnung nicht immer um jeden Preis weiterhin mieten. Daher sollte ein Vermieter mit dem Blick auf das Ganze prüfen, wie stark er die Miete erhöhen sollte. Für eine Immobilie und den Erhalt ihres Werts sind gute und langfristige Mietverhältnisse meist besser als hohe oder gar überhöhte Mieten und viele Mieterwechsel.

Mieter müssen einer Mieterhöhung zustimmen, wenn sie formal in Ordnung ist, auch wenn sie aufgrund der Lebensumstände gerade besonders ungelegen kommt. Foto: Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH