Mit Nießbrauch Steuern sparen und sich im Alter absichern

Die eigene Immobilie steht für Unabhängigkeit, Sicherheit und Altersvorsorge. Viele Deutsche wollen auch im Alter die eigenen vier Wände selbst nutzen und ihr gewohntes Lebensumfeld nicht verlassen. Doch ungeplante Veränderungen, etwa Krankheit oder Tod eines Partners, aber auch umfangreiche und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie, verbunden mit finanziellen Engpässen, können den Traum vom Lebensabend im eigenen Haus gefährden. Eine Möglichkeit dies doch umzusetzen, kann nach Ansicht der Wüstenrot Immobilien GmbH, der Immobilien-Maklergesellschaft des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, eine Schenkung mit Einräumung eines Nießbrauchs sein. In einem solchen Fall können zudem noch Steuern gespart werden.

Nießbrauch ist im Allgemeinen zunächst ein Nutzungsrecht an einer Sache und wird im §1030 des BGB geregelt. Durch Nießbrauchvereinbarungen können Immobilienbesitzer bereits zu Lebzeiten Haus oder Wohnung auf Familienmitglieder überschreiben ohne alle Rechte daran aufzugeben. Das Eigentum geht an den Beschenkten, er wird zum rechtlichen Eigentümer – die Nutzungsrechte bleiben beim Schenkenden, dem sogenannten wirtschaftlicher Eigentümer, der das Objekt nutzen und Vorteile daraus ziehen kann. Ein typischer Fall von Nießbrauch ist zum Beispiel die Schenkung einer Immobilie mit der Bedingung, im Grundbuch das lebenslange Wohnrecht für den Schenkenden festzuschreiben. Neben dem lebenslangen Wohnrecht, kann auch das Recht auf Vermietung der Immobilie eine Form des Nießbrauchs sein. Die Kombination beider Alternativen des sogenannten Vorbehaltsnießbrauch ist möglich.

„Nießbrauch hat im Vergleich zu dem auch gebräuchlichen „lebenslangen Wohnrecht“ den großen Vorteil, dass die Nutznießer etwa auch nach einem Umzug ins Alten- oder Pflegeheim die Immobilie weiter vermieten und die Mieterträge behalten dürfen“, erklärt Günter Schönfeld, Mitglied der Geschäftsführung der Wüstenrot Immobilien GmbH. „Gerade mit Blick auf die aktuellen Marktentwicklungen erscheinen Mieteinnahmen zudem zuverlässiger und höher als Zinsen auf Kapitalanlagen, etwa nach dem Verkauf einer Immobilie“, sagt Schönfeld.

Erbschaftssteuer sparen
Die Nießbrauchsregelung wird häufig bei der Vermögensübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge praktiziert. Wird eine Immobilie verschenkt, zählt sie später nicht zur Erbmasse und unterliegt somit nicht der Erbschaftssteuer. Allerdings müssen auch Schenkungen versteuert werden, doch der Gesetzgeber räumt dabei alle zehn Jahre gewisse Freibeträge ein. Plant man eine Immobilienübertragung langfristig und vorausschauend, ist dies von Vorteil und kann deutliche Einsparungen bringen.

Nießbrauch vertraglich regeln
Eine Schenkung bedarf immer eines Vertrags, der notariell beurkundet werden muss. Zudem ist eine Grundbucheintragung notwendig: Schenkung und Nießbrauch in Form von Wohn- und/oder Mietertragsrecht werden im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Mit diesem Eintrag ist der Nießbrauch auch gegen Dritte wirksam, wenn etwa der Beschenkte das Haus weiterverkauft.

Im Schenkungsvertrag kann zudem festgehalten werden, ob eine Veräußerung der Immobilie oder deren Belastung nur mit Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten möglich ist. Eine Rückfallklausel im Vertrag regelt Ausnahmefälle: Die Immobilie kann vom Schenkenden zurückgefordert werden, etwa bei grober Undankbarkeit, Tod oder Scheidung des Beschenkten oder drohendem Vermögensverfall.

Der Nießbrauch einer Immobilie endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers. Übertragen oder vererben lässt sich das Nießbrauchrecht nicht.
Eine Schenkung mit Nießbrauchvereinbarung kann in vielen Fällen sinnvoll sein, bedarf jedoch einer vorausschauenden Planung und Beratung. Notar und Steuerberater können hierbei mögliche Recht- und Steuerfragen beantworten.