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Eigentumswohnungen: Kostenfaktor Heizung

Müssen WEGs ihren Wirtschaftsplan anpassen?

Zahlungsschwierigkeiten durch gestiegene Heizkosten vorausschauend entgegen wirken / Wohnen im Eigentum (WiE) zeigt vier Handlungsoptionen auf / Klar ist: Eigentümer legen Maßnahmen fest und nicht die Verwaltungen!

Gas-Umlage, gestiegene Strom- und Heizkosten: Durch die in die Höhe schießenden Energiekosten wird bei fast allen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) die Kalkulation der Heizkosten in ihren Wirtschaftsplänen überholt sein. Das hat zur Folge, dass die erhöhten Forderungen der Energieversorgungsunternehmen nicht mehr durch die Hausgeldzahlungen gedeckt sein werden und WEGs in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zeigt vier Wege auf, vorrausschauend zu reagieren. Verwaltungen dürfen aber nicht eigenmächtig handeln.

Was ist ein Wirtschaftsplan?
Im Wirtschaftsplan einer WEG werden die für das Kalenderjahr zu erwartenden Ausgaben für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums (unter anderem auch Heizkosten) aufgestellt. Der Wirtschaftsplan enthält außerdem einen Beitrag zum Ansparen von Rücklagen. Die kalkulierten Ausgaben und Beiträge werden dann als Hausgeld (Vorschüsse) auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Die WEG muss über die Höhe der Hausgelder einen Beschluss fassen. Die Verwaltung zieht dann die Hausgelder – üblicherweise monatlich im Voraus – von den Eigentümern ein.

So können WEGs auf zu geringe Heizkosten im Wirtschaftsplan reagieren
Da der Wirtschaftsplan 2022 im Vorjahr aufgestellt und beschlossen wurde, konnte bei der Berechnung der Ausgabenposition „Heizkosten“ und „Allgemeinstrom“ die aktuelle Preisentwicklung noch nicht vorausgesehen werden. Das heißt, die jetzigen Hausgeldzahlungen der Wohnungseigentümer sind zu niedrig, sie werden die sehr hohen und weiter steigenden Heizungskosten nicht decken. Um zu vermeiden, dass WEGs zahlungsunfähig wird, müssen die Wohnungseigentümer handeln. So können sie vorgehen:

  1.  Anpassung des Wirtschaftsplans und der Hausgeldvorauszahlungen
    Da die Eigentümer über die Höhe des Hausgeldes (ihre Zahlungspflichten) auf der Basis des Wirtschaftsplans entscheiden, können sie jederzeit einen neuen Wirtschaftsplan erstellen (lassen). Ist eine Erhöhung der Position Heizkosten offensichtlich erkennbar, wird diese Position geändert, die Zahlungspflichten werden neu berechnet und dann über die sich daraus ergebenden – geänderten – Hausgeldvorauszahlungen beschlossen.
     
  2. Erhebung einer Sonderumlage
    Als Alternative können Wohnungseigentümer eine Sonderumlage beschließen, also eine einmalige Sonderzahlung, zweckgebunden für die Bezahlung der erhöhten Heizkosten. Auch hier müssen die zu erwartenden höheren Kosten zunächst kalkuliert werden. Rechtlich ist die Sonderumlage nichts anderes als ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan.
     
  3. Bildung einer Liquiditätsrücklage
    Vorausschauende Eigentümer sollten in ihrer WEG die Bildung einer Liquiditätsrücklage in Betracht ziehen. Im neuen Wohnungseigentumsgesetz (seit 01.12.2020) ist festgelegt, dass WEGs auch mehrere Rücklagen bilden können. Es muss aber klargestellt sein, welchem Zweck sie dienen. Um sich gegen künftige Kostensteigerungen zu wappnen, kann also neben der Erhaltungsrücklage auch eine zweite Rücklage – hier für Strom- und Heizkosten – gebildet werden, aus der die Rechnungen der Energieversorger bezahlt werden.
    Allerdings sollte der Verwaltungsbeirat der WEG kontrollieren, dass die Rücklage nur für diese zweckbestimmten Ausgaben verwendet werden.
     
  4. Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage
    Die Erhaltungsrücklage dient in erster Linie der Ansparung von Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen, sei es für einzelne Reparaturen oder eine in den nächsten Jahren notwendige energetische Sanierung. Die Rücklage dient nicht zum Bezahlen laufender Betriebskosten. Die Eigentümer dürfen aber beschließen, dass es der Verwaltung gestattet sein soll, Rechnungen aus der Erhaltungsrücklage zu begleichen, um die Zahlungsfähigkeit der WEG zu erhalten. An einen solchen Beschluss stellt die Rechtsprechung allerdings hohe Anforderungen. Auch hier gilt, dass der Beirat die Belege genau prüfen sollte.

Verwalter dürfen das Hausgeld nicht eigenmächtig erhöhen
Wichtig ist: Alle Maßnahmen bzw. Vorgehensweisen müssen von den Eigentümern vorher genehmigt oder beschlossen werden. „Verwalter sind nicht berechtigt, sich über den ursprünglichen Hausgeld-Beschluss der Eigentümer hinwegzusetzen, also die Zahlungspflichten der Eigentümer selbst neu festzulegen. Nur die Eigentümer können die Hausgelder durch Beschluss erhöhen“, betont Michael Nack, Rechtsreferent des Verbraucherschutzverbandes WiE.

Ohne Anpassung drohen hohe Nachzahlungen
Beschließen die Wohnungseigentümer keine Erhöhung der Hausgelder, wird vielen ein böses Erwachen drohen – spätestens dann, wenn die nächste Jahresabrechnung kommt.

siehe auch: https://www.wohnen-im-eigentum.de