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Wie Deutschlands Städte mit der Wohnungsnot umgehen

Lokale Wohnungspolitik im Vergleich

Fehlende und teure Wohnungen, Spekulationen mit Bauland, umstrittene Mietpreisbremse – das Thema Wohnen in der Stadt erhitzt die Gemüter. Prof. Dieter Rink, Stadtsoziologe am Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung (UFZ), hat gemeinsam mit Prof. Björn Egner von der Technischen Universität Darmstadt das Fachbuch „Lokale Wohnungspolitik. Beispiele aus deutschen Städten“ herausgegeben, in dem Autorinnen und Autoren die Wohnungspolitik in 14 Städten Deutschlands analysieren. Dabei zeigt sich: Eine einheitliche Lösung für die Probleme der Wohnungssituation gibt es nicht, jede Stadt geht anders vor.

Seit einigen Jahren hat die Wohnungsfrage – insbesondere in der Stadt, weniger auf dem Land – Hochkonjunktur. Es ist von einer Renaissance der Stadt die Rede, denn die Metropolen, Großstädte und Universitätsstädte verzeichnen seit den 2010er Jahren zum Teil hohe Zuwachsraten. In die urbanen Räume zieht es vor allem junge Menschen. Zudem wurde Deutschland nach der Finanzkrise 2008 sowie der Zuwanderung durch Geflüchtete ab dem Jahr 2015 für viele zum begehrten Ziel. Die meisten Neuankömmlinge zog es in Ballungsräume und Städte.

Welche Folgen diese Trends mit sich bringen, haben UFZ-Stadtsoziologe Prof. Dieter Rink und Politikwissenschaftler Prof. Björn Egner von der TU Darmstadt in ihrem Buch anhand der Wohnungsmarktentwicklung und -politik von 14 Städten analysiert: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig, Hannover, Dresden, Dortmund, Kassel sowie die beiden Universitätsstädte Göttingen und Jena. „Die Wohnungspolitik ist seit Jahren ein Topthema, sowohl auf Bundes- und Länderebene als auch in den Städten. Weil sich der Bund aus der Wohnungspolitik zurückgezogen hat, wurde die Förderung des sozialen Wohnungsbaus Ländersache, die Umsetzung obliegt den Kommunen“, sagt Dieter Rink. Doch der Run auf die Städte und der rasant steigende Bedarf an Wohnungen überfordern die Städte, Wohnungsknappheit ist meist die Folge. Gründe dafür schildern die Autoren in dem Buch zahlreiche: Lange Zeit wurde der Wohnungsneubau vernachlässigt, sozialer Wohnungsbau fand kaum statt, kommunale Wohnungen sowie viele Flächen in Besitz des Bundes, der Kommunen oder bundeseigener Unternehmen wurden privatisiert. „Das alles hat dafür gesorgt, dass die Lage auf den städtischen Wohnungsmärkten ab den 2010er Jahren immer angespannter wurde“, sagt der UFZ-Forscher.

Wie die 14 Städte nun mit dieser Herausforderung umgehen, welche Strategien sie entwickeln oder welche Instrumente der Wohnungspolitik sie einsetzen, beschreiben die Autoren in diesem Buch. Wer meint, es gebe die Musterlösung lokaler Wohnungspolitik, mit der die Städte ihre Wohnungssorgen beheben können, wird enttäuscht. „Jede Stadt arbeitet mit einem Mix unterschiedlicher Instrumente wie beispielsweise städtebaulichen Verträgen, Milieuschutzsatzungen, Mietpreisbremse, sozialer Bodennutzung oder einem qualifizierten Mietpreisspiegel“, sagt Rink. So wird beispielsweise die Mietpreisbremse in nur sechs der zehn großen Städte eingesetzt, darunter etwa Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart oder Frankfurt. Andere Städte wie München, Hannover oder Dortmund verzichten dagegen darauf.

Auch die Stadt Leipzig setzt die Mietpreisbremse nicht als wohnungspolitisches Instrument ein. Lange Zeit hatte die Messestadt aber auch kein Wohnungsproblem. „Leipzig hatte Anfang der 2000er Jahre mehr als 20 Prozent Leerstand, die Wohnungsfrage galt als gelöst“, sagt Dieter Rink. Noch im Jahr 2011 belief sich der Leerstand auf 12 Prozent, mittlerweile sind es weniger als zwei Prozent marktaktiver Leerstand. Der Leipzig-Boom, der in den 2010er Jahren einsetzte, offenbarte dann, dass vor allem preiswerte Wohnungen fehlen. Um den Wohnungsmarkt besser steuern zu können, beschloss der Stadtrat im Jahr 2015 ein wohnungspolitisches Konzept. Die finanziellen Handlungsmöglichkeiten sind jedoch beschränkt: Derzeit geben zwar die Stadt etwa eine Million Euro und der Freistaat Sachsen rund 20 Millionen pro Jahr in den Wohnungsbau, doch damit können jährlich nur 300 bis 400 Wohnungen gefördert werden, notwendig sind aber 1.300-1.400.

Dass es aber auch mit einem deutlich höheren Finanzbudget schwer sein kann, der Wohnungsnot Herr zu werden, wird in dem Buch anhand des Beispiels München beschrieben. Die 1,5 Millionen Einwohner große Stadt verfügt über ein jährliches Budget von rund 220 Millionen Euro/Jahr aus eigenen Haushaltstöpfen sowie Bundes- und Landesmitteln und hat damit bundesweit das finanziell größte kommunale Wohnungsprogramm. Dennoch bleibt München Deutschlands teuerster Wohnungsmarkt. „Trotz der Bereitstellung erheblicher finanzieller Mittel gelingt es lediglich, die Symptome zu lindern, aber keine Trendwende in der Preisentwicklung herbeizuführen“, heißt es in dem Kapitel zu München. Was der Stadt vor allem fehle, sei kommunales Bauland. In München zu wohnen, wird damit für immer mehr soziale Gruppen unerschwinglich.

Beleuchtet wird in dem Buch auch die Wohnungspolitik Dresdens. Die sächsische Landeshauptstadt geriet im Jahr 2006 in den öffentlichen Fokus, weil sie als einzige Großstadt in Deutschland ihren kompletten Bestand an rund 48.000 kommunalen Wohnungen für rund 1,7 Milliarden Euro an einen amerikanischen Investmentfonds veräußerte. Durch den Verkauf wurde die Stadt auf einen Schlag schuldenfrei. Seit den 2010er Jahren haben steigende Mietpreise und der knappe preiswerte Wohnungsbestand aber zu einer Korrektur der Wohnungspolitik geführt. Im Jahr 2011 beschloss der Stadtrat, ein neues städtisches Wohnkonzept zu erarbeiten, das nach langen politischen Diskussionen im Jahr 2019 verabschiedet wurde. Zudem wurde eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die bis zum Jahr 2022 einen Bestand von 800 Wohnungen aufbauen soll. Das Beispiel Dresden zeigt, wie lange es dauern kann, bis es einer Stadt gelingt, Wohnungspolitik neu zu justieren.

„Die Lösung der derzeitigen Wohnungsfrage in Deutschlands Städten gestaltet sich schwierig und kommt nur langsam voran. Lokale Wohnungspolitik wird deshalb weiter auf der Agenda bleiben, auch in Corona-Zeiten“, sagt Dieter Rink.

siehe auch: Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung - UFZ

"Lokale Wohnungspolitik. Beispiele aus deutschen Städten", Nomos (2020) UFZ