Was für Einbau und Kosten in Wohnungseigentümergemeinschaften gilt
Geräte müssen bis 31.12.2026 ausgetauscht oder nachgerüstet werden / Vermietende Eigentümer müssen ihren Mietern unterjährige Verbrauchsinformationen bereitstellen
Haus- und Wohnungseigentümer müssen bis zum 31.12.2026 ihre Heizkostenverteiler – wenn diese noch nicht fernablesbar sind – durch fernablesbare Geräte ersetzen oder diese nachrüsten. Dies gilt auch für Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler. Für Kaltwasserzähler gilt die Pflicht zur Umrüstung nicht. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hin und informiert, was insbesondere vermietende Eigentümer hierzu wissen müssen. Für sie gilt die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation, sobald fernablesbare Geräte installiert sind.
Als fernablesbar gilt ein Gerät, wenn für das Ablesen nicht mehr das Betreten der Wohnung erforderlich ist. Eine Ausnahme von der Einbaupflicht gibt es nur in begründeten Einzelfällen, wenn die Installation von fernablesbaren Geräten entweder technisch nicht möglich oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer „unbilligen Härte“ führen würde. Das ist stets eine Frage, die im Einzelfall geprüft und beurteilt werden muss.
Die Pflicht zum Nachrüsten bzw. Austausch gilt nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems ist, das zu dem Zeitpunkt aus nicht fernablesbaren Zählern besteht.
Rechtliche Grundlage ist die novellierte Heizkostenverordnung. Die Heizkostenverordnung gilt für Gebäude mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, bei denen die Kosten auf mehrere Nutzer verteilt werden (auch für Fernwärme). Sie gilt weder für Einfamilienhäuser noch für Zweifamilienhäuser, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird; sie gilt auch nicht für Gebäude mit Etagenheizungen. Weitere Ausnahmen sind in §11 der Heizkostenverordnung aufgeführt.
Interoperabilität und Anschluss an ein Smart Meter Gateway
Wichtig: Die fernablesbaren Geräte müssen interoperabel sein, das heißt sie müssen herstellerunabhängig untereinander kompatibel sein, und an ein Smart Meter Gateway angeschlossen werden – und hierbei Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten.
Wenn bereits fernablesbare Geräte installiert sind, diese aber nicht interoperabel sind und nicht an ein Smart Meter Gateway angeschlossen werden können, müssen diese bis spätestens 31. Dezember 2031 ausgetauscht werden.
Verpflichtende Maßnahme – Beschluss erforderlich
In Wohnungseigentümergemeinschaften gehört die Ausstattung mit fernablesbaren Messgeräten zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Umrüstung stellt eine verpflichtende Maßnahme dar.
Für den Austausch muss zunächst ein Beschluss gefasst werden. „Falls der Verwalter noch nicht aktiv wurde, sollten Wohnungseigentümer ihn schriftlich auffordern, dieses Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Zügiges Handeln sei wichtig, um die Frist einzuhalten und Kostenrisiken zu minimieren. Denn geschieht die Nachrüstung bzw. der Austausch der Geräte nicht rechtzeitig, dürfen Mieter ihren Abrechnungsanteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
Beim Austausch der Heizkostenverteiler handelt es sich gemäß Wohnungseigentumsgesetz um eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum. Die Kosten hierfür müssen alle Wohnungseigentümer tragen – gemäß ihrer Miteigentumsanteile.
Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation für vermietende Eigentümer
Für vermietende Eigentümer gilt: Sobald fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen sie ihren Mietern einmal monatlich eine Verbrauchsinformation über deren Energieverbrauch mitteilen (§ 6 a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenVO) – dies ist per Post, per E-Mail oder über eine App möglich. Bei Nutzung der App müssen die Mieter informiert werden, zum Beispiel per E-Mail, wenn die Informationen dort bereitstehen. „Wer als Vermieter seiner Informationspflicht nicht oder nicht ausreichend nachkommt, riskiert finanzielle Einbußen. Denn Mieter dürfen in diesem Fall ihren auf sie entfallenden Anteil an Heizkosten um 3 Prozent kürzen“, sagt Dr. Sandra von Möller.
In Wohnungseigentümergemeinschaften müssen vermietende Eigentümer:innen deshalb dafür sorgen, dass sie die unterjährigen Verbrauchsinformationen von der WEG bekommen und diese dann an ihre Mieter weiterleiten. Die WEG erhält die Informationen von dem jeweiligen Messdienstleistungsunternehmen.
Die unterjährige Verbrauchsinformation muss den individuellen Verbrauch des vorherigen Monats in Kilowattstunden enthalten sowie einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat, außerdem einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten Durchschnittnutzers.
Vermietende können Umrüstungskosten und Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen
Kosten für die Umrüstung auf die fernablesbare Funkmesstechnik können vermietende Eigentümer auf ihre Mieter umlegen, sofern sie die Geräte kaufen. Dann ist eine Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent der Investitionskosten, die auf die Wohnung entfallen, pro Jahr zulässig. Voraussetzung ist, dass die die Maßnahme vorher form- und fristgerecht den Mieter angekündigt wurde und dass sich die Energieeffizienz durch die neue Technik verbessert. Alternativ können die Kosten für gemietete Geräte gemäß der Betriebskostenverordnung als laufende Betriebskosten abgerechnet werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Zusätzlich können Vermietende Wartungskosten sowie anfallende Servicekosten für das Erstellen der unterjährigen Verbrauchsinformationen und der Heizkostenabrechnung als laufende Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung auf ihre Mieter umlegen, vorausgesetzt dies ist im Mietvertrag vereinbart.