Betriebsfähigkeit der Heizungsanlage und Mindesttemperatur muss sichergestellt werden
Die Heizperiode beginnt in der Regel ab 01. Oktober. Welche Pflichten in dem Zusammenhang für Vermieter gelten und was sie beachten müssen, hat der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zusammengestellt.
Die Dauer der Heizperiode ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Regel gilt die Zeit vom 01. Oktober bis 30. April als Heizperiode, so die Rechtsprechung. In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder im Mietvertrag kann allerdings auch ein längerer – keinesfalls aber ein kürzerer - Zeitraum festgeschrieben sein.
Heizpflicht gilt für Vermieter – auch außerhalb der Heizperiode
Für Vermieter gilt in diesem Zeitraum eine Heizpflicht, das heißt sie sind verpflichtet, die Betriebsfähigkeit der zentralen Heizungsanlage bzw. der Etagenheizung sicherzustellen und bestimmte Mindesttemperaturen in den Mieträumen zu ermöglichen. Das ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, das Vermieter verpflichtet, eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen – und dazu gehört eine ausreichende Beheizbarkeit.
Aber auch außerhalb der Heizperiode müssen Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen. Wann genau, ist gesetzlich nicht festgelegt. Hinweise liefert die Rechtsprechung. Manche Gerichte orientieren sich an der Außentemperatur. Wenn diese drei Tage lang unter 12 Grad beträgt, müsse geheizt werden (z.B. das Urteil des Amtsgerichts Uelzen vom 09.04.1986, Az. 4a C 272/86, WM 86, 212).
Nachtabsenkung kann beschlossen werden
Vermieter sollten wissen, dass Mieter laut Rechtsprechung während der Heizperiode tagsüber einen Anspruch auf eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad in ihren Wohnungen haben. Nachts zwischen 0 und 6 Uhr sind in der Regel 18 Grad ausreichend. Folglich kann eine Nachtabsenkung der Heizungsanlage sinnvoll sein. „Diese können Wohnungseigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit beschließen“, so Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum e.V. Allerdings sollte man darauf achten, dass die Nachtabsenkung auf das Gebäude und dessen Dämmung abgestimmt wird, damit keine Schimmelbildung entsteht.
Regelmäßige Heizungswartung wichtig
Werden die genannten Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mietmangel vor. Dann haben Mieter das Recht, die Miete so lange zu mindern, bis der Mangel behoben ist. Das gilt auch für den Fall, dass die Heizung komplett ausfällt oder nicht richtig funktioniert und die Wohnung daher nicht oder nicht richtig beheizt werden kann. Vermietende Wohnungseigentümer sind verpflichtet, solche Mängel beheben zu lassen. Auch bei Problemen mit der Warmwasserversorgung oder wenn diese komplett ausfällt, sind Mieter grundsätzlich zu einer Mietminderung berechtigt.
„Damit es dazu gar nicht erst kommt, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. bei Etagenheizungen die einzelnen Eigentümer darauf achten, dass die Heizung regelmäßig von einem Fachunternehmen gewartet wird“, sagt WiE-Rechtsreferent Michael Nack. Das schreibt auch das Gebäudeenergiegesetz vor. „Gibt es bisher keine regelmäßigen Wartungen der Heizungsanlage, sollten Wohnungseigentümer dieses Thema vom Verwalter auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen“, so Michael Nack, „damit die WEG beschließen kann, einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen zu schließen“.
Mieter müssen angemessen heizen und lüften, um Schäden zu vermeiden
Im Gegensatz zu Vermietern gilt für Mieter keine Heizpflicht. „Klauseln in Mietverträgen, die Mieter dazu verpflichten sollen, in Räumen eine bestimmte Mindesttemperatur zu heizen, sind unwirksam“, informiert WiE-Rechtsreferent Michael Nack. Allerdings sind Mieter dazu verpflichtet, durch ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung zu verhindern, zum Beispiel Schimmelbildung oder Frostschäden an Wasser- und Heizungsrohren.