BGH: Einzelne Wohnungseigentümer können ihren Verwalter nicht mehr direkt auf Schadensersatz verklagen
Die Klage ist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten
Einzelne Wohnungseigentümer können ihren Verwalter nicht mehr direkt auf Schadensersatz verklagen, wenn dieser seine Pflichten verletzt hat. Sie müssen stattdessen ihre Schadensersatzklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (05.07.2024, Az. V ZR 34/24) klar. Für Wohnungseigentümer entsteht dadurch ein Mehraufwand, außerdem kann der Wegfall der Direktansprüche zu Unstimmigkeiten in WEGs führen kritisiert der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum.
Im verhandelten Fall hatte ein Wohnungseigentümer von seinem Verwalter Schadensersatz verlangt, nachdem dieser ihm einen Teil einer Versicherungsleistung verspätet ausgezahlt hatte. Vorausgegangen war ein Wasserschaden am Gemeinschafts- und Sondereigentum, für den die Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Entschädigung gezahlt hatte. Seinen Teilbetrag erhielt der betroffene Wohnungseigentümer erst vom Verwalter, nachdem er diesen erfolglos zur Zahlung aufgefordert und dann erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten. Der BGH aber stellte klar: Die Erstattung der Anwaltskosten als Schadensersatz kann er nicht mehr per Direktanspruch vom Verwalter geltend machen, wenn dieser eine Pflicht verletzt hat, sondern nur von der Gemeinschaft.
Zur Begründung führt der BGH an, der einzelne Wohnungseigentümer sei nicht mehr schutzbedürftig, „da ihm nunmehr ein gleichwertiger Haftungsanspruch“ gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehe. Verwalterverträge entfalten seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 keine Schutzwirkung zugunsten Dritter, also einzelner Wohnungseigentümer, mehr.
„Mehraufwand für Eigentümer“
Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) kritisiert das Urteil. „Für Eigentümer bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand, ein Spiel über Bande“, so WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. „Sie müssen bei Pflichtverletzungen des Verwalters zunächst ihre WEG auf Schadensersatz verklagen und dann die WEG überzeugen, sich ihrerseits den Schadensersatzbetrag und die Prozesskosten durch Regress bei der Verwaltung zurückzuholen.“ Abgesehen von dem Mehraufwand könne der Wegfall des Direktanspruchs außerdem für Unruhe bzw. Unstimmigkeiten innerhalb von WEGs sorgen, da der einzelne Eigentümer zunächst seine WEG verklagen muss.
Im Gesetzgebungsverfahren 2020 hatte der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags den Direktanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter noch bekräftigt und in letzter Minute in die Gesetzesbegründung schreiben lassen. „Dass dies nun vom höchsten deutschen Zivilgericht anders gesehen wird, ist zu bedauern“, sagt von Möller. Zwar folge das Urteil der Logik des neuen WEGesetzes, allerdings verkompliziere es Vieles in der Praxis.
Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof nun eine Rechtsfrage geklärt, die seit der Wohnungseigentumsgesetzreform 2020 noch nicht höchstrichterlich entschieden war und in juristischen Kommentaren kontrovers diskutiert wurde.
In der Urteilsbegründung führt der BGH aus, es bestehe kein Schuldverhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und dem Verwalter, denn der Verwaltervertrag werde zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer) und dem Verwalter geschlossen. Außerdem richte sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung (aus § 18 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz) seit der WEGesetz-Reform 2020 gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesgerichtshof verwies auf den Paradigmenwechsel durch die WEGesetz-Reform. Demnach obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Innen- als auch im Außenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihre zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe erfülle. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter.
siehe auch: www.wohnen-im-eigentum.de