Wohnungseigentümergemeinschaft haftet bei Schadensfällen
Überwachung des Dienstleisters durch die Verwaltung wichtig / Vorgaben der Kommune beachten
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen dafür sorgen, dass ihr Grundstück und die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück frei von Schnee und Eis sind, damit dort niemand zu Schaden kommt. Andernfalls haftet die WEG – und das kann teuer werden. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) gibt Tipps, was Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit dem Schneeräumen und Streuen wissen müssen.
Die Verkehrssicherungspflicht für Gefahren, die von Gebäuden oder Grund und Boden ausgehen, liegt grundsätzlich bei den Eigentümern. Bei Wohnungseigentum obliegt die Erfüllung dieser Pflicht der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie muss dafür sorgen, dass kein Bewohner, Besucher oder Passant auf dem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt.
Deshalb muss die WEG dafür sorgen, dass bei Schnee und Glatteis ihr Grundstück und in aller Regel auch der Gehweg vor dem Gebäude geräumt sind. Allerdings kann die WEG keinen Wohnungseigentümer zum Winterdienst verpflichten. Dies kann nur auf freiwilliger Basis geschehen, d.h. es ist eine Vereinbarung nötig.
Die Alternative: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt, den Winterdienst an ein Dienstleistungsunternehmen zu vergeben. „In dem Beschluss sollte sie unbedingt auch festlegen, dass die Verwaltung regelmäßig überwacht und zumindest stichprobenartig kontrolliert, ob der Winterdienst von dem externen Unternehmen auch ordnungsgemäß erbracht wird“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).
Verwaltung ist Organ der WEG
Das ist wichtig, denn seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 kann die WEG die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf ihre Verwaltung abwälzen. Die Verwaltung fungiert nur noch als gesetzlicher Vertreter der WEG, also als ausführendes Organ, das die Pflichten der WEG erfüllt. Die WEG haftet immer selbst für Pflichtverletzungen ihres Organs gegenüber Dritten, kann aber grundsätzlich Regressansprüche gegenüber der Verwaltung geltend machen.
Protokoll führen
„Fallen Wohnungseigentümern Versäumnisse des beauftragten Dienstleistungsunternehmens auf, sollten sie unverzüglich die Verwaltung informieren und Protokoll führen“, rät Dr. Sandra von Möller. Bei wiederkehrenden Versäumnissen sollten sie darauf drängen, dass ein anderes Dienstleistungsunternehmen beauftragt wird.
Vorgaben zur Streu- und Räumpflicht
Die genauen Vorgaben für den Winterdienst, unter anderem wann geräumt und gestreut werden muss, sind in den jeweiligen Satzungen der Kommunen zu finden. Städte und Gemeinden übertragen die Verantwortung für den Winterdienst auf den Bürgersteigen meist auf die Anlieger. WEGs sind in der Regel deshalb nicht nur für das Grundstück, sondern auch für die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück verantwortlich. Beim Streuen sollte darauf geachtet werden, das richtige Streugut zu verwenden. Salz ist zum Beispiel in vielen Städten und Gemeinden aus Gründen des Umweltschutzes verboten. Dennoch muss ausreichend abstumpfendes Streugut verwendet werden.
Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt
Die Kosten für Beauftragung des Dienstleistungsunternehmens für den Winterdienst müssen auf alle Miteigentümer verteilt werden, in der Regel gemäß der Miteigentumsanteile.
Winterdienst kann steuerlich berücksichtigt werden
Wohnungseigentümer können einen Teil der Kosten nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in ihrer Einkommensteuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen.
siehe auch: www.wohnen-im-eigentum.de.