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Atempause in der Immobilienpreisentwicklung

Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen erwarten infolge der Corona-Krise bis zum Herbst keinen weiteren Anstieg der Wohnimmobilienpreise – LBS-Immobilienpreisspiegel zeigt enorme regionale Preisunterschiede

Die Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen erwarten infolge des Corona-Shutdowns bis zum Herbst dieses Jahres stabile Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt, wie eine Sonderbefragung im Mai ergeben hat. Noch im Januar waren die Immobilienvermittler von Preissteigerungen zwischen rund 4 Prozent bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie fast 6 Prozent bei Bauland ausgegangen. „Corona bremst den Preisanstieg bei Wohnimmobilien zumindest vorübergehend aus“, erläutert Verbandsdirektor Axel Guthmann die Ergebnisse der aktuellen Erhebung. „Die Marktkenner rechnen in allen Bundesländern mit einem weiterhin knappen Angebot, aber auch mit einer etwas gedämpften Nachfrage“. Grundlage für die jetzt erschienene LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2020“ ist die jährliche Befragung der rund 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen.

Die LBS-Immobilienvermittler sahen sich in der Phase des schärfsten Lockdowns durch die Kontaktbeschränkungen mit einer erschwerten Objektbeschaffung konfrontiert, so ein Ergebnis der Sonderbefragung zu den Corona-Effekten. Bis zum Herbst erwarten sie daher ein konstantes bis leicht rückläufiges Angebot. Wie die längerfristige Entwicklung verläuft, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Vieles, was vor der Krise die Einschätzung des Wohnungsmarkts bestimmt habe, gelte weiter, erklärt Verbandsdirektor Guthmann. Die zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen und Eigenheime waren knapp und seien es immer noch.

Die Nachfrage nach Baugrund, Häusern und Wohnungen wird – ausgehend von sehr hohem Niveau – nach Einschätzung der LBS-Immobilienvermittler in den kommenden Monaten etwas zurückhaltender ausfallen als in der Zeit vor Corona. Allerdings lassen sich nicht alle Regionen über einen Kamm scheren: Bei den Eigenheimen beispielsweise rechneten die Befragten vor allem in den südlichen und östlichen Bundesländern mit einem leichten Rückgang des Interesses, während die Kollegen im Norden eher von einer unveränderten Nachfrage ausgingen.

„Ein Grund könnte sein, dass die Wirtschaftslage in Regionen unsicherer ist, die stark von der Autoindustrie geprägt sind“, erläutert Guthmann. Er erwartet, dass der Zusammenhang zwischen Wohnimmobilienmarkt und Konjunkturverlauf im nächsten Jahr noch stärker zum Tragen kommt: „Je nachdem, wie sich die Wirtschaft in Deutschland und bei seinen wichtigsten Handelspartnern entwickelt und wie stark die Arbeitslosigkeit steigt, wird sich auch das Kaufinteresse der privaten Haushalte entwickeln.“

Basierend auf ihren aktuellen Beobachtungen zu Angebot und Nachfrage erwarten die Immobilienmarkt-Experten der LBS bis zum Herbst zunächst eine Atempause bei den Kaufpreisen. „Weiter in die Zukunft wollten wir bei der Sonderabfrage nicht schauen, weil aus heutiger Sicht noch nicht seriös vorherzusagen ist, wohin die Reise geht“, betont Guthmann. Wichtig sei vor allem, den Immobilienmarkt regional differenziert zu betrachten: „Unser diesjähriger Immobilienpreisspiegel für mehr als 1.000 Städte hat erneut immense Unterschiede im Preisniveau zu Tage gefördert.“

Ein Überblick über die wichtigsten Ergebnisse des Preisspiegels:

Gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser: An der Spitze des Großstadtrankings steht wie schon seit Jahren München: Eigenheime kosten dort 1,5 Millionen Euro – für diese Summe könnte man in Leipzig fünf Einfamilienhäuser kaufen. Teuer ist der Traum vom eigenen Häuschen auch in anderen südwestdeutschen Großstädten. So müssen dafür in Wiesbaden oft 1,2 Millionen Euro aufgebracht werden, in Stuttgart 1,1 Millionen Euro und in Freiburg im Breisgau 950.000 Euro. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt am Main (900.000 Euro), Heidelberg (880.000 Euro), Regensburg (850.000 Euro) und Düsseldorf (800.000 Euro). Ausweichen ins Umland lohnt sich zumindest finanziell nicht, denn dort sind die Preise oftmals noch höher: Die Münchener Vororte Grünwald und Gräfelfing toppen die Landeshauptstadt mit 1,9 bzw. 1,8 Millionen Euro noch einmal deutlich, ähnliches gilt für das Verhältnis von Bad Soden (950.000 Euro) zu Frankfurt.

Wohnen, wo andere Urlaub machen – auch das kann ein teures Vergnügen. sein: Spitzenpreise für Einfamilienhäuser registrierten die LBS-Immobilienvermittler beispielsweise in den bayerischen Voralpen in Herrsching am Ammersee und in Starnberg mit 1,3 Millionen Euro, in Garmisch-Partenkirchen mit 1,2 Millionen Euro und am Bodensee in Konstanz (800.000 Euro) und Lindau (730.000 Euro).

Relativ erschwinglich ist ein gebrauchtes Eigenheim dagegen mit 310.000 bis 400.000 Euro zum Beispiel in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden. Noch günstiger sind im Osten Halle und Magdeburg (180.000 bzw. 250.000 Euro), im Norden Bremerhaven mit 210.000 Euro und im Westen Siegen mit 180.000 Euro. Das untere Ende der Preisskala markieren die Kleinstädte Eisleben im südlichen Sachsen-Anhalt und Annaberg-Buchholz im Erzgebirge mit 70.000 bzw. 60.000 Euro.

Reihenhäuser: „Teilweise gute Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten“ attestiert LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann dem Neubau-Segment. In nördlichen Schleswig-Holstein liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen zwischen 170.000 und 310.000 Euro und in Nordrhein-Westfalen bei 250.000 bis 390.000 Euro. Lediglich in Süddeutschland signalisieren die Preise vielerorts Engpässe. So koste ein neues Eigenheim in München selbst in der Reihe 1,1 Millionen Euro und in Starnberg 1,15 Millionen Euro. In einem Drittel der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohner seien neue Reihenhäuser aber für bis zu 360.000 Euro zu haben. Reihenhäuser aus dem Bestand sind im Schnitt rund 16 Prozent günstiger als Neubauten. Je nach Ort kann der Preisvorteil aber auch gleich Null sein, so etwa in Berlin und Köln.

Eigentumswohnungen: Neue Wohnungen haben sich nach Angaben der LBS-Immobilienexperten fast überall merklich verteuert, insbesondere an touristisch interessanten Orten, in den Metropolregionen und in Universitätsstädten. Am teuersten ist Gräfelfing bei München mit 8.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, gefolgt von Starnberg mit 8.350 Euro. Auch das an Gräfelfing angrenzende Planegg (8.200 Euro) und Grünwald (8.000 Euro) übertreffen die Top-7-Städte Stuttgart (6.700 Euro), Frankfurt (6.500 Euro) und Hamburg (5.200 Euro) um Längen. Die Halbmillionenstädte Dortmund, Bremen und Leipzig sind dagegen mit Quadratmeterpreisen im Bereich von 3.700 Euro und darunter vergleichsweise erschwinglich. Zwar werden auch Wohnungen aus dem Bestand immer teurer. Da sie aber meist einen geringeren Standard haben als Neubauwohnungen, sind sie im Schnitt rund 36 Prozent günstiger.

Bauland: Es bleibt nach Einschätzung der befragten Experten der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. Spitzenpreise für den Quadratmeter werden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (2.600 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.600 Euro) und Düsseldorf (1.100 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist Bauland in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven und Cottbus) aber auch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder sogar darunter auf dem Markt.

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen und speziell nach Corona wird es nach Einschätzung der Immobilienvermittler nicht nur darauf ankommen, wie schnell sich das Land wirtschaftlich erholt, sondern auch wie die Bundesbürger mit ihren Erfahrungen aus der Lockdown-Phase umgehen. „Das Eigenheim ist schon jetzt stärker in den Fokus gerückt“, hat Axel Guthmann beobachtet. Vielen Menschen sei in den vergangenen Wochen sehr deutlich bewusst geworden, welch unschätzbaren Wert ausreichend Platz und ein eigener Garten haben können. „Deshalb ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden nicht nur generell weiter steige, sondern vor allem jene nach einem Häuschen im Grünen“, sagte Guthmann abschließend.

Die LBS-Frühjahrsumfrage

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden seit 2000 jedes Frühjahr zu ihrer Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt befragt. Außerdem geben sie Auskunft über typische Preise vor Ort in jeweils mittleren bis guten Lagen. Die Erhebung für 401 Kreise und kreisfreie Städte ergibt ein umfassendes Bild der Wohnungsmarktsituation in Deutschland.

Alle Ergebnisse mit interaktiven Karten sowie vielen Such-und Filterfunktionen unter: www.lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de