Immer wieder gibt es Ärgernisse im Wohnungseigentümer-Alltag: Da sind etwa überfüllte Mülltonnen, ungepflegte Blumenbeete oder eine schlecht ausgesteuerte Heizungsanlage. Solche Probleme lassen sich auf der jährlichen Eigentümerversammlung klären. Jeder Eigentümer/jede Eigentümerin kann grundsätzlich beantragen, dass die Verwaltung bestimmte Themen auf die Tagesordnung setzt. „Sie können Ihr Anliegen direkt an den Verwalter herantragen oder dies über den Verwaltungsbeirat tun“, sagt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum (WiE).
Damit die Verwaltung das Thema auf die Tagesordnung setzen muss, müssen folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Antrag muss rechtzeitig eingehen, das heißt vor Beginn der Einladungsfrist, die laut WEGesetz mindestens zwei Wochen bis zum Versammlungstermin beträgt. WiE rät, möglichst früh mit der Verwaltung Kontakt aufzunehmen, um ihr genügend Zeit zur Vorbereitung zu geben. Den Tagesordnungsantrag sollte der Eigentümer/die Eigentümerin schriftlich in Form eines Beschlussantrags einreichen.
- Das Anliegen muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das heißt, es muss vernünftig, wirtschaftlich und im Interesse aller Eigentümer sein. Das kann zum Beispiel die Reparatur einer Regenrinne oder die Wiederinbetriebnahme einer Müllschluckanlage sein.
- Der geforderte Tagesordnungspunkt darf nicht rechtsmissbräuchlich sein. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn ein/e Eigentümer/in mehrere Tagesordnungspunkte beantragt, die so umfangreich sind, dass die Erörterung mehrere Stunden dauern würde.
WiE-Tipp: Lassen Sie sich von der Verwaltung eine schriftliche Bestätigung über die Aufnahme des Tagesordnungspunktes geben.
Wenn die Verwaltung Tagesordnungspunkte abblockt
Doch was tun, wenn die Verwaltung den gewünschten Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen will, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind? In diesem Fall kann der Verwaltungsbeirat die Tagesordnung durch ein eigenes Schreiben an alle Wohnungseigentümer innerhalb der Ladungsfrist ergänzen. „Ansonsten bleibt dann nur der Weg vors Gericht“, sagt Heinrich. Der Eigentümer oder die Eigentümerin kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen, um den Verwalter zur Aufnahme des Themas zu verpflichten. Allerdings führe das nur selten zum Ziel. In der Regel sind Eigentümer damit nur dann erfolgreich, wenn ihr Anliegen wegen besonderer Dringlichkeit auf die Tagesordnung muss. Das wäre zum Beispiel eine Reparatur, die unbedingt kurzfristig erledigt werden muss. Eine andere Möglichkeit: Die Eigentümer können eine gesonderte Eigentümerversammlung mit dem Zweck beantragen, ihr Anliegen zu besprechen. Allerdings kann das nicht ein/e einzelne/r Eigentümer/in machen, sondern es müssen sich dazu ein Viertel der Eigentümer dem Antrag anschließen.
WiE-Tipp: Rechtzeitig Mitstreiter suchen
Besser als juristische Mittel einzulegen sei es, das strittige Thema rechtzeitig vor der Versammlung mit anderen Eigentümern zu besprechen und Einigkeit zu entwickeln oder eine Mehrheit dafür zu finden, rät Gabriele Heinrich. Denn die Erfahrung zeige: „Wenn sich Verwalter dem Willen einer Mehrheit von Eigentümern gegenübersehen, sind sie in aller Regel bereit, ihn zu erfüllen.“
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