So vermeiden Wohnungseigentümer rechtliche Fallstricke
WiE informiert zum Tag des Einbruchschutzes am 29. Oktober 2023 / Bei der Installation muss der Datenschutz beachtet werden
Nach Angaben der polizeilichen Kriminalstatistik gab es im Jahr 2022 bundesweit 65.908 Wohnungseinbruchdiebstähle, dazu 79.930 Fälle von Diebstahl aus Keller- und Dachbodenräumen sowie Waschküchen. In fast der Hälfte blieb es allerdings beim Einbruchversuch. Eine Videoüberwachungsanlage kann sowohl Einbrecher abschrecken als auch sinnvoll sein, um Schäden durch Vandalismus vorzubeugen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert anlässlich des Tags des Einbruchschutzes am 29. Oktober 2023, was Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) bei der Installation einer Videoanlage beachten müssen und wie sie rechtliche Fallstricke vermeiden.
Einbruch und Vandalismus können für Wohnungseigentümer immense Kosten verursachen. Häufig bleiben sie darauf sitzen, weil die Taten nicht aufgeklärt werden. Manche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind von Vandalismus immer wieder betroffen – sei es in Form von Graffiti an der Hausfassade, zerstörten Blumenbeeten oder eingeworfenen Fenstern.
Die Installation einer Videoüberwachungsanlage kann als Prävention sinnvoll sein. Sie stellt nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar, die WEGs mit einfacher Mehrheit beschließen können. Dabei müssen sie allerdings einige Punkte beachten, damit der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Wichtig: Die Überwachung durch die Videoanlage der Gemeinschaft darf sich nur auf die Gemeinschaftsflächen der WEG erstrecken, also nicht auf fremde Grundstücke, auf öffentliche Wege oder auf das Sondereigentum einzelner Eigentümer. „Der Beschluss muss nicht nur die technische Installation regeln, sondern auch eine Nutzungsregelung – also genaue Informationen, wie die Anlage betrieben wird enthalten“, informiert Michael Nack, Rechtsreferent bei Wohnen im Eigentum. Dazu gehört insbesondere, dass die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) erfüllt werden, denn diese sind gesetzlich vorgeschrieben.
Das bedeutet: Es muss in dem Beschluss festgelegt werden, welcher Bereich zu welchem Zweck wann überwacht wird, wie die Aufnahmen gespeichert werden, wem sie zugänglich sind und wann sie gelöscht werden. Zudem muss geregelt sein, wer für die Umsetzung des Beschlusses verantwortlich ist, in der Regel die Verwaltung. Dies muss am Ort der Überwachung durch einen Aushang bekanntgegeben werden. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, Schilder mit Kamerasymbolen anzubringen.
Nichtigkeit des Beschlusses vermeiden
„Wird keine Nutzungsregelung beschlossen, die den Anforderungen der DSGVO entspricht, besteht das Risiko, dass der Beschluss jederzeit von einem Gericht für nichtig erklärt werden kann, wenn einzelne Eigentümer gerichtlich dagegen vorgehen“, so Nack. Die WEG dürfte dann als Konsequenz die Videoüberwachungsanlage nicht mehr betreiben. Die DSGVO ist öffentliches Recht, auf deren Einhaltung die WEG nicht durch Beschluss verzichten kann.
Videoüberwachung als Maßnahme zum Einbruchschutz
Wenn die Videoüberwachungsanlage an Haus- oder Tiefgaragenzugängen oder im Treppenhaus angebracht werden soll, kann deren Installation auch als Maßnahme, die dem Einbruchschutz dient, gelten. Dann handelt es sich gemäß Wohnungseigentumsgesetz um eine sogenannte privilegierte Maßnahme. Auf solche Maßnahmen haben einzelne Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch, allerdings nur, wenn diese „angemessen“ sind. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz allerdings nicht näher definiert – und gibt WEGs einen gewissen Spielraum, wenn es um die Gestattung entsprechender baulicher Veränderungen geht. „Die Maßnahmen sollen zwar dem Einbruchschutz dienen, sollen die Wohnanlage aber nicht in einen Hochsicherheitstrakt verwandeln“, erläutert Nack. „Da eine Videoüberwachungsanlage allerdings alle Wohnungseigentümer einer WEG betrifft und häufig mit hohen Kosten verbunden sein kann, ist es ohnehin besser, deren Installation gemeinschaftlich zu beschließen“, rät Nack.
Kostenverteilung abhängig von der erreichten Mehrheit
Für die Kostenverteilung gilt: Nur wenn der Beschluss mit mehr als zwei Drittel der Stimmen und mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wird („doppelt qualifizierte Mehrheit“), werden die Kosten der Installation der Anlage und die Kosten für den Betrieb auf alle Eigentümer verteilt. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, müssen nur die Eigentümer bezahlen, die der Installation zugestimmt haben
siehe auch: https://www.wohnen-im-eigentum.de